נקודות לדיון - השקעה בארצות הברית 

בעקבות משבר האשראי שפוקד בשנים האחרונות את ארצות הברית יותר ויותר אנשים החלו לבדוק את ההשקעה בארצות הברית. יותר מכך, בשנתיים האחרונות החלו לצוץ חברות שיווק, ישראליות רבות המבטיחות השקעה קטנה (25-60 אלף דולר) עם תשואה "בטוחה" של 12%-17%. מאחורי חברות אלו עומדים פעמים רבות אנשי שיווק ישראלים  ו/או ישראלים לשעבר החיים בארצות הברית.

בנוסף החלו לאחרונה להתארגן קבוצות חברים להשקעה בדרך זו, כך לדוגמא בחודשים האחרונים התארגנה לה קבוצת חברים  - אנשי צבא הגרים בישוב רעות, לרכישת דירות השקעה כאלו בארצות הברית.

היום מחליפה ארצות הברית את רומניה כשוק היעד המועדף להשקעה על ידי אנשים פרטיים – אנשים מן הישוב לצורך השקעה חלופית בכדי לא לשמור את הכסף בבנק.

1.                 אז מה מבטיחים לנו ומה הפרטים שמוסרים לנו: 1.1.           ערך הנכס ירד בסכום של 35% – 60% מערכה של אותה דירה לצרכי משכנתא; 1.2.           הרכישה מבוצעת ישירות מן הבנק; 1.3.           אין צורך לדאוג לנכס – יש חברת ניהול מקומית שתדאג לנכס; 1.4.           תשואה גבוה – נכס שנרכש ב-60,000$ יכול להכניס 1,000 דולר בחודש שכירות (כמעט 20% תשואה) 1.5.           ביטחון – הנכס נרכש על שמך, כמו לקנות דירה בישראל; 1.6.           ערך הנכס – בשונה ממה שהיה מקובל ברומניה, פה אתה קונה דירה אמיתית, ארבע קירות – לא אדמה בלבד – הכסף בטוח, לא מתאים לך – תמכור אחרי שנתיים. 1.7.           הדולר חלש – השקל הישראלי קונה היום הרבה יותר "דולרים" ולכן כדאי להשקיע בארצות הברית – הכסף של המשקיע שווה יותר; 1.8.           מדינה מערבית – ארצות הברית הינה מדינה מערבית הכסף בטוח! 1.9.           עליית ערך הונית – סבירות גבוה שערך הנכסים יעלה לפעמים גם ב-100% תוך 4-5 שנים.

 

מה לא מספרים לך?

 

2.                 תשואה בטוחה: 2.1.           ארצות הברית מחולקת לאזורים ומדינות ואלו מחולקות לשכונות, פעמים רבות עושי הנכס שתרכוש לעמוד ריק משוכרים. גם כשהחברה המשווקת מבטיחה לך "תשואה בטוחה" ב דרך כלל מדובר בהתחייבות לשנה הראשונה בלבד. ייתכן שלאחר מכן תמצא את הנכס שלך ללא שוכר. 2.2.           כאשר אתה רוכש בית והוא נרשם ישירות על שמך, התוצאה הינה שאם הבית לא מושכר אין לך שום תשואה (אבל אתה ממשיך לשלם מסים מקומיים וכדומה –משמע הוצאות). אם תרכוש את הדירה במסגרת קרן השקעות מסודרת, אמנם לא יהיה לך נכס על שמך, אבל התשואה עשויה להיות בטוחה הרבה יותר והעסקה הפיננסית תהא טובה יותר. 3.                 השקעה רחוקה: 3.1.           כאשר משקיעים במדינה זרה – רחוקה, השאלה המרכזית שצריך לשאול הינה האם אוכל בעצמי ל"תפעל" את העסק החדש שיצרתי עבורי – הדירה. משמע יש לשים דגש מרכזי על זהות חברת הניהול המקומית. כמה שנים היא פעילה בארצות הברית? כמה נכסים היא מנהלת המקביל? האם היא ביצעה ניהול נכסים באותו אזור ספציפי עליו מדובר? 3.2.           ההתחייבות והיכולת לאכוף אותה – כאשר מבטיחים לנו תשואה בטוחה, יש לבחון מי מעניק את ההבטחה? רוב החברות המשווקות דירות בישראל אינן מעניקות כל הבטחה ואם כן ניתנת הבטחה הרי שהבטחה זו מוענקת על ידי חברת הניהול – האם הרוכש הפוטנציאלי יכול עמוד בהוצאות משפט בארצות הברית במקרה בו ההבטחה לא תקוים? האם השקעה של 60,000$ תצדיק הוצאות משפט ונסיעות לחו"ל? 4.                 עלות הנכס והתשואה 4.1.           כאשר משקיע מחשב תשואה של נכס עליו לחשב לא רק את ההוצאות הישרות לרכישת הנכס אלא גם את ההוצאות הנלוות: עלות עורך דין בישראל, עלות עורך דין בחו"ל, עלויות שיפוץ (שעשויות לעלות על פני ערך הנכס כולו), טיסה לראות את הנכס בפעם הראשונה, הוצאות ביטוח בחלק מן המקרים הקמת ישות משפטית אמריקאית לרכישת הנכס (הקרויה llc) עלויות רו"ח ישראלי ואמריקאי לצורך הגשת דיווחים על הרווחים המופקים בישראל ובחו"ל ועוד. 4.2.           בנוסף, יש לחשב את עלויות המס הישראליות והאמריקאיות שיכול להגיע בממוצע לכ-50%. 4.3.           חברת הניהול לוקחת גם היא בכל שנה חלק מן התשואה ברוטו (כ-10% - 20%). 4.4.           לסיכום – סיכוי סביר שהתשואה נטו תגיע לבסוף ובמקרה הטוב ל-4.5% - 8% וזה ללא התייחסות לירידה בתשואה במקרה שהנכס יעמוד ריק. 5.                 בעיות חוקיות: 5.1.           ארה"ב הינה מדינה גדולה המורכבת מעשרות מדינות משנה – החקיקה בתחום פינוי דייר מוגן ו/או דייר שהפסיק לשלם את שכר הדירה אינה זהה בכל מדינה ומדינה. בחלק מן המדינות פינוי דייר סרבן עשוי להיות קשה ביותר. 6.                 בעיות סביבתיות: 6.1.           ארה"ב מדינה גדולה מאוד והאקלים בה שונה ממדינה למדינה  - כאשר רכשת דירה נפלאה בפלורידה על החוף – האם לקחת בחשבון שהשיפוץ והביטוח יהיו יקרים משמעותית כיוון שבפלורידה ישנם גם הוריקנים? 7.                 בעיות עם השכנים: 7.1.           בחלק מן הקמרים גם אם רכשת את הנכס, הרי שוועד השכונה, הבניין יכול מנוע את כניסתו של דייר זה או אחר כשוכר בדירתך.   סיכום – ההשקעה בארצות הברית עשויה בהחלט להתגלות כהשקעה כדאית אך לאדם פרטי שמשקיע שם סכום המהווה הוצאה ניכרת עבורו כדאיל היזהר. חז"ל כבר קבעו בברכת האורח את הבקשה "שיהיו נכסינו קרובים לעיר". כאשר הנכס שלך נמצא קרוב אליך אתה יכול לדאוג לפיתוחו, שמירתו והשאת רווח, כאשר הוא במרחק אלפי קילומטרים וכל נסיעה עולה לך 1500$ הכרטיסים ועוד הוצאות מלון ואירוח  - ספק אם העסק יהיה כדאי בסופו של דבר.